物业赴港上市潮涌!鑫苑物业IPO过会,业务覆盖全国35城

吴春波《何达蔡家报》记者何达保

日前,新源物业服务集团有限公司(以下简称新源物业)通过了香港证券交易所的上市听证会。这是内地第14家在香港上市的物业管理企业,也是河南第一家。

近年来,随着国内房地产市场特点的发展,房地产公司从内地房地产公司分拆到香港上市的热潮也激增。仅在2018年,包括郊野公园服务在内的六家物业公司已成功上市。今年以来,又有三家内地地产公司成功登陆香港交易所。

中国商业经济协会副主席宋青香认为,持续20年的城市化进程给大城市带来了大规模的房地产存量,也给增量房地产市场带来了挑战。谁能发展好股票市场,谁就能在未来物业管理行业的市场竞争中拥有更大的主动权。

|听证会通过香港股票上市是河南首家香港股票物业公司

9月23日,香港证券交易所披露的信息显示,新源物业服务集团有限公司(以下简称新源物业)是首家通过香港证券交易所上市听证会的河南物业管理企业。

就香港股票上市而言,所谓的上市听证会,是在上市前对拟上市的公司进行全面评估,等待有关专家就其是否通过上市进行面对面的评估。一般来说,只要上市听证会通过,上市肯定是可能的。

根据HKEx的上市过程,经过听证,该股已经经历了上市阶段。办理上市委员会批准上市申请、保荐人及拟上市公司向投资者推荐公关公司、发行招股说明书、接受公众认购申请等手续。股票将正式上市,股票可以买卖。根据不同公司的情况,这一阶段一般需要2~4个月。

资料显示,新源物业的主要业务是为物业开发商、业主和居民提供交付前后的服务,具体包括物业管理服务、增值服务和交付前咨询服务。该公司的实际控制人是纽约证券交易所,也是第一家在纽约证券交易所上市的房地产开发企业。

截至2019年3月31日,所管理的合同物业位于中国35个以上城市,总建筑面积约1580万平方米。2016年至2018年,管道面积复合年增长率约为20.7%。

从财务数据来看,2016年至2019年上半年,新源地产的营业收入分别为2.28亿、2.97亿、3.93亿和1.09亿,相应的净利润分别为2600万、6900万、7600万和0800万。物业管理业务毛利率分别为14.6%、20.6%、20.7%和21.8%。增值业务毛利率分别为50.3%、66.1%、67.6%和63%。咨询服务毛利率分别为45.5%、53.4%、49.8%和49.5%。

新源物业的物业服务收入主要来自新源物业控股。例如,从2016年至2018年和2019年3月31日,新源物业集团开发了约80.4%、71.1%、63.5%和62.9%的管理下物业,分别占同期提供物业管理服务收入的96.2%、88.9%、84.3%和83.6%。

|新三板向港股新源地产的转让不是第一次

事实上,新源地产并不是第一次登陆资本市场,也不是唯一一家从新三板转向港股的内地地产公司。

时光倒流至2017年4月20日,鑫源置业将以鑫源科技服务有限公司的名义在北京金融街举行新三板上市仪式,不到两年,鑫源置业于2019年1月宣布将从新三板退市,并为在香港上市做好充分准备。六个月后,张勇终于得到了它想要的。

值得注意的是,房地产公司在新三板上市,然后退市,利用新三板作为“跳板”,最终登陆香港资本市场。许辉的永胜人寿保险公司在前面经过,随后是鑫苑置业。保利地产和蓝光嘉宝也即将在香港上市。

保利地产也是一家由新三板转为港股的地产公司。8月6日向香港证券交易所提交了香港股票上市申请,并于9月17日获得中国证监会的批准。中国证监会的发布也意味着其香港上市计划的倒计时已经开始。

资料显示,保利地产是中国第四大地产公司,仅次于绿城地产、碧桂园地产和万科地产。截至今年上半年,保利已管理了846处房产,合同面积为3.71亿平方米。然而,由于物业管理公司行业集中度低,其目前的市场份额仅为0.9%。

《大河日报》和《大河财经立方》的记者梳理发现,近年来,房地产公司分拆物业管理业务上市已经成为一种热潮。截至目前,共有14家物业管理公司在国内a股和香港上市,其中a股为杜南物业。共有13支港股,分别是:色彩生活、高雅生活服务、田园服务、新城悦、凯撒地产、永胜生活服务、奥林匹克花园健康、中国奥林匹克家园、绿城服务、滨江服务、中海地产、浦江中国和祈福生活服务。

根据港股上市流程,如果没有意外,新源地产将成为第14家上市港股的内地物业管理企业。

房地产上市浪潮背后的逻辑

房地产企业剥离物业管理业务上市的背后,是国内房地产行业正进入一个新的发展阶段,相关业务逻辑基础悄然发生了变化。

8月17日,在2019年亚洲布里中国企业家论坛上,建业集团董事长胡葆森表示,再过七八年,城市化背景下的房地产增值时代将会结束,房地产企业将不得不围绕股市转型。

胡葆森在现场解释了他的观点。去年全国的城市化率接近60%。根据发达国家的经验,这一速度将放缓至70%,增长将基本结束于75%。再过七八年,以城市化为背景的房地产增值时代将会结束。

四年前,建业集团开始了新蓝海的转型。围绕“客户需求”的存量,成立了河南建业新生活服务有限公司(以下简称建业新生活)。物资管理服务是建业新生活的主要业务之一,也是建业新蓝海转型的现实基础。

到目前为止,建业地产也有拆分物业管理业务并上市的想法。今年3月,胡葆森提到,“目前,建业地产是由一轮房地产带动的。如果新生活能在今年上市,就能再安装一轮”。

宋青香认为,房地产市场的股票时代是房地产企业分拆其物业管理业务并上市的内在逻辑基础。庞大的股票业务将带来巨大的收益和发展空间。然而,近几年来城市化进程中房地产存量规模的快速增长,为房地产存量资产的运营提供了巨大的现实基础。

2017年,国内知名房地产公司万科投资连锁家居(Chain Home),这是一个以住房存量为主的全价值链房地产服务平台。根据余亮的解释,当时深圳只有16%的新房。作为开发商,如果只关注第一手住房市场,(万科)可能会失去原有优势,所以万科应该在转型中做好布局。

根据宋青香的分析,物业管理的开发潜力和优势比连锁店更明显。它更接近所有者作为服务提供者的角色,更有可能带来增值服务的创新和出现。这也意味着围绕房地产和资本化的并购将成为股票市场行业的主要特征。

2016年8月,花年地产联合体以20亿元收购万达地产。2017年11月,彩生活以20亿元再次收购花年物业管理业务,整合万达物业。

2017年6月,雅高人寿以10亿元购买了上海绿地地产100%的股权,其中包括700万平方米的物业服务面积。同年8月,雅高人寿收购了雅高人寿20%的股权,并以10亿元的价格成为其战略股东。

2018年2月,安联保险登陆香港股市,实现近47倍的市盈率和164亿港元的市值。与格林菲尔德的战略联盟带来了优雅生活(Elegant Life)业绩的预期增长,这已成为优雅生活更高估值的关键。

超勇香港交易所已成为物业管理公司分拆上市的首选。

在香港上市已成为物业管理公司进入资本市场的重要选择。在过去的2018年,雅高的优雅生活、碧桂园的碧桂园服务、新城的月华、凯撒的凯撒地产、徐汇的永盛生活和澳远的澳远健康在香港完成上市。

然后有人会问,为什么很少有物业管理公司在国内a股上市?

2016年,房地产巨头碧桂园计划入股a股,并于当年8月31日向上海证券交易所提交上市申请。然而,由于监管机构质疑其物业服务的主要来源和业务独立性,碧桂园服务最终选择在2017年12月撤回a股申请,转投港股,并在6个月内实现上市。

碧桂园的案例也导致大多数内地房地产公司在香港上市。

因此,到目前为止,国内a股上市的物业管理公司只有一家(房地产资产转让后在杜南上市的另一家物业管理公司),杜南物业成立于1994年,韩方为实际控制人。主要承接杭州大型住宅、高档豪宅、写字楼、商业综合体、工业园区等各类物业。

何新投资与关怀首席证券分析师萧雨涵认为,中国相对较大的房地产公司基本上是依靠房地产企业成长起来的。这种依赖关系是一把双刃剑。一方面,随着房地产企业规模的扩大,房地产企业可以快速成长。另一方面,长期依赖关系也挑战了它们的业务独立性。

萧雨涵认为,除了业务独立,依赖也是物业管理企业稳定现金流和利润的压舱物。香港资本市场的投资者也经常青睐这种“盈利奶牛”。此外,香港股市本身可以与国际资本市场无缝对接,这有利于美元债券的发行和物业管理公司并购的加速,而这在内地a股市场是没有的。

职责:张立尧|审计:李珍|主任:万魏军

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